近日，福州,、濟(jì)寧,、青島等城市宣布，4月起,，階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“不設(shè)下限”意味著可以突破差別化住房信貸政策,。對(duì)于最低首套房利率的規(guī)定,，就是可以突破LPR-20，但是具體還要看銀行,。

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多地取消首套房貸利率下限

4月3日起,，福州階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。福州市五城區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原不低于25%,，調(diào)整為不低于20%,；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原不低于35%，調(diào)整為不低于30%,。住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按照原政策執(zhí)行,。

4月1日起，青島階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。本次調(diào)整適用于青島市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的借款人,，可按新政策執(zhí)行,。

目前，最新一期5年期以上LPR為3.95%,，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn),，首套房貸利率可達(dá)3.75%，此次多個(gè)城市將下限取消,，利率下調(diào)的空間更大,。

值得注意的是,，多地的通知中均提到了后續(xù)評(píng)估期。以青島為例,，若后續(xù)評(píng)估期內(nèi)青島市新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月同比,、環(huán)比均上漲，則自下一季度起,，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。

此前，石家莊和惠州兩地上調(diào)首套房貸款利率,，引起市場(chǎng)關(guān)注,。業(yè)內(nèi)人士表示，這兩地首套房貸款利率調(diào)整主要是地方根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的自主調(diào)節(jié),。各地方根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變化對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整,。從大趨勢(shì)上來看，多數(shù)城市房貸利率可能還是傾向于不變化或下調(diào),，尤其是當(dāng)前房貸利率較高的城市,，未來可能還存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

貝殼研究院表示,，截至3月底,，百城整體首二套房貸利率均處于歷史低位。

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房貸利率下調(diào)的空間有多大

這一輪的差別化信貸政策始于2022年,。當(dāng)年的5月15日,，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出,，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭,，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。

此后,，政策進(jìn)一步放寬。在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上,，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制,。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起,，階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此外,，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市,，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。

政策支持之下，地方自主調(diào)整房貸利率空間加大,。此前,，中國(guó)人民銀行發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年9月末,，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中,，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，24個(gè)城市取消了下限,。

2024年以來,，不少城市樓市仍處于底部，且房地產(chǎn)政策以寬松為主,，對(duì)于需求層面刺激仍在繼續(xù),，因此利率下限的階段性取消成為地方挖掘住房需求的有力手段之一。

從理論層面,，這些城市首套房貸利率下調(diào)的空間有多大,？當(dāng)前，5年期以上LPR為3.95%,，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn),，首套房貸利率可以達(dá)到3.75%。也有不少城市放寬房貸利率下限,，高則減去50個(gè)基點(diǎn),，諸如廈門首套房貸利率為3.45%。如今不少城市將下限取消,，利率下調(diào)的空間更大,。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年3月,，百城首套主流房貸利率平均為3.59%,、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平,。

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具體利率水平還需由銀行確定

當(dāng)然,，政府出臺(tái)引導(dǎo)性政策，具體是否下調(diào),、如何下調(diào)還要看當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu),。

上述調(diào)整政策的不少城市也指出，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化,、法治化原則,，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平,。

李宇嘉表示,，具體的利率水平在不同城市、不同人群,、不同銀行,，甚至同一銀行不同時(shí)期都是不同的。首先要明確的一點(diǎn)是,，按揭利率的定價(jià)是一個(gè)市場(chǎng)化商業(yè)化的行為,，銀行要根據(jù)自己的資金成本、內(nèi)部利潤(rùn)率要求和風(fēng)控要求,、各個(gè)城市按揭貸款不良的狀況,、未來按揭貸款要占據(jù)的份額，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的走勢(shì)等來確定最終的利率水平,。不同時(shí)期銀行的資金成本不同,，各個(gè)城市房地產(chǎn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不同，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例的多少不同,，這些都決定了銀行首套房的按揭貸款利率取消了下限,，也可以有差異。對(duì)于不同的人群,，比如體制內(nèi),、醫(yī)院學(xué)校、高凈值人群等貸款申請(qǐng)人,，利率可能會(huì)更低一點(diǎn),。

此外，銀行可能會(huì)將最低利率與購(gòu)買銀行理財(cái)產(chǎn)品和吸收存款掛鉤起來,，而且需要注意的是,，維持、下調(diào)或階段性取消這三個(gè)選項(xiàng),，銀行也有自主決策的權(quán)利,。

據(jù)《新京報(bào)》 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 央廣網(wǎng)

責(zé)任編輯：王旭偉