住房問題,，既是民生問題也是發(fā)展問題。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場走勢備受各方關(guān)注,。

9月26日召開的中共中央政治局會議強調(diào),，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策,，降低存量房貸利率,，抓緊完善土地、財稅,、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”,。

從中央到地方,，一攬子政策密集推出，釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的強烈信號,。在各方努力下,，市場預(yù)期和發(fā)展信心提振效果如何？市場出現(xiàn)了哪些變化,？

（一）

9月26日中共中央政治局會議后,，多部門打出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策“組合拳”，概括起來,，就是“四個取消”“四個降低”和“兩個增加”,。各地特別是一線城市紛紛調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，力促市場回暖,。

不同舉措,，從不同角度，直擊當(dāng)下房地產(chǎn)市場“痛點”“堵點”：

地方因城施策取消或調(diào)減限制性措施,，釋放購房需求,；優(yōu)化稅收政策，降低購房交易成本,；調(diào)整土地政策,，控新增,、盤存量，進一步發(fā)揮土地儲備“蓄水池”功能,；加碼金融支持,，為行業(yè)流動性注入“活水”……

這一套政策組合拳效果怎樣？我們觀察幾個關(guān)鍵指標,。

看銷售面積——

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，從監(jiān)測的40個重點城市的銷售情況看，前期回調(diào)幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯,，10月份當(dāng)月銷售面積實現(xiàn)正增長,，銷售額降幅明顯收窄。1至10月,，全國新建商品房銷售面積同比下降15.8%,，降幅比1至9月收窄1.3個百分點；新建商品房銷售額同比下降20.9%,，降幅比1至9月收窄1.8個百分點,。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份,，全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長0.9%,，連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%,，連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長,。

看先導(dǎo)指標——

觀察房地產(chǎn)市場活躍度，除了銷售量,，還有兩個先導(dǎo)指標：一手房的到訪量,，二手房的帶看量。

購房屬于大宗消費,，從有購房意愿,，到去實地精挑細選找到滿意的好房子，再到討價還價等環(huán)節(jié),，普遍需要較長過程,。

記者近日走訪北京、上海,、南昌等多地房地產(chǎn)中介機構(gòu)了解到,，不論在工作日還是周末，都有不少客戶來簽約洽談,，簽約室里常常坐滿討價還價的買賣方,。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長,。這些現(xiàn)象的背后,，是有更多居民已經(jīng)在購房的進程中,，至少有購房意愿或需求，表明市場活躍度出現(xiàn)一定程度邊際改善,，這對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)是積極信號,。

看市場預(yù)期——

信心重于黃金。隨著銷售面積回升,、先導(dǎo)指標提升,，消費者對房地產(chǎn)后市的信心也得到增強，市場預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn),。

根據(jù)PMI調(diào)查,，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)比上月回升2.5個百分點，市場預(yù)期指數(shù)回升1.8個百分點,。這表明在一系列政策推動下,，房地產(chǎn)市場景氣度開始改善。

記者走訪北上廣深一線城市和武漢,、蘇州,、杭州等二線城市發(fā)現(xiàn)，市場交易活躍度有所提升,，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快,，老客戶減少了猶豫，甚至出現(xiàn)購買緊迫感,。不論是新房還是二手房市場,，成交周期明顯加快。

以上多維度指標顯示,，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)一些回暖跡象。

房地產(chǎn)市場歷來有“金九銀十”的說法,。10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的止跌回穩(wěn)積極勢頭,，特別是商品房交易市場自2007年以來首次出現(xiàn)“銀十”超“金九”的現(xiàn)象，從側(cè)面也反映出政策調(diào)整優(yōu)化對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的推動力,。

“總的來看,，一攬子促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化,。隨著各項政策效能進一步釋放,，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的動能將增強?！?/p>

“中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下,，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底,?！?/p>

國家統(tǒng)計局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部分別作出如上判斷。

（二）

一方面要看到,，一攬子政策開始落地顯效,；另一方面也要看到，房地產(chǎn)市場筑底是一個過程,，需要長短結(jié)合,、標本兼治。

首先,，要“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”,。這是去年7月24日中共中央政治局會議作出的重大判斷。認識當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢,，首先要把握住這個變化,。

供求關(guān)系是影響市場價格的關(guān)鍵因素，這是經(jīng)濟學(xué)的基本原理之一,。

過去20多年,，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，對保障和改善民生,、支撐我國經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用,。同時，房地產(chǎn)市場快速擴張,，也出現(xiàn)了一些資金過度向房地產(chǎn)集中,，部分房企“高負債、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”等問題,。

從過去供不應(yīng)求形成的市場火爆、甚至價格扭曲,，到近些年主要矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為總量基本平衡,、結(jié)構(gòu)性供給不足，房地產(chǎn)市場的底層邏輯發(fā)生變化,。因此,，要促進房地產(chǎn)市場進一步止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要“嚴控增量,、優(yōu)化存量,、提高質(zhì)量”。

從存量上看,，我國新建商品住房供應(yīng)規(guī)模大,，存量消化是重要調(diào)整方向。

政策層面已經(jīng)明確,，商品房庫存較多的城市,，政府可按需定購,，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前,，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房,，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地,。

從增量和質(zhì)量上看,，人們對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，滿足這部分市場需求是調(diào)整增量和提高質(zhì)量的重要方向,。

其次,，要修復(fù)信用鏈條，重建市場信心,，促進金融和房地產(chǎn)良性循環(huán),。打好保交房攻堅戰(zhàn)是其中的重中之重。

一段時間以來,，在房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中,，由于資金問題、債務(wù)問題,，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難,。這一現(xiàn)象不僅嚴重損害購房者權(quán)益，也影響著市場的信心,，阻礙著市場的有序運轉(zhuǎn),。

針對這一“痛點”，保交房工作穩(wěn)步推進,，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制適時推出——將合規(guī)房地產(chǎn)項目納入“白名單”,，應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸,，滿足項目合理融資需求,，成為實現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)、改善市場預(yù)期的重要舉措和有力保障,。

目前，全國297個地級及以上城市均已建立房地產(chǎn)項目融資協(xié)調(diào)機制,。截至10月31日,，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬億元。年底前,，隨著“白名單”擴圍有序推進,，這一規(guī)模還將增加到4萬億元。

信貸規(guī)模的增加,，預(yù)示著房地產(chǎn)項目融資更快捷更便利,，保交房的繼續(xù)推進更有保障,。截至11月13日，保交房攻堅戰(zhàn)推進有力,，全國已交付285萬套,，保障購房人合法權(quán)益的同時，也對市場預(yù)期帶來有效改善,。

此外,，還要釋放市場潛在需求，從供需兩端著手進一步激活房地產(chǎn)市場,。

立足當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾,，在供給結(jié)構(gòu)方面，保障性住房供給相對不足,，大城市房價高,，新市民、青年人住房負擔(dān)較重,。住房需求方面,，改善性住房需求持續(xù)升級，居民對提升居住品質(zhì)的愿望更為強烈,。

因此,，通過“四個取消”“四個降低”降低購房成本，加大保障房建設(shè)以及城中村改造等,，將為房地產(chǎn)市場注入新的需求,。

從房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間,。我國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期,，持續(xù)推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，將釋放房地產(chǎn)市場更大需求潛力,。

（三）

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼,，未來的房地產(chǎn)將向何處發(fā)展？

去北京參觀一次中國建筑科技展,，也許你能從中獲得一些啟發(fā),。

打開房門，屋內(nèi)的燈光,、窗簾,、音樂會自動開啟，歡迎主人回家,；來到客廳,，坐在沙發(fā)上按動按鈕，對面的墻柜緩緩前移,，一會兒就“變”出一個兒童“小游樂園”……這是記者近日在中國建筑科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場景。

房地產(chǎn)發(fā)展,，民生是最終落腳點,。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策,。更好滿足剛性和改善性住房需求,，完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度,，建立“人,、房、地,、錢”要素聯(lián)動新機制等,，是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。

我國房地產(chǎn)市場已走過20多年高速擴張階段,，過去的發(fā)展模式已不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展的新要求,，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是大勢所趨,。

打造安全、舒適,、綠色、智慧的好房子,，成為滿足人民美好生活需要的重要途徑,，也是促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的應(yīng)有之義,。

從支撐城市擴張轉(zhuǎn)向參與城市更新，從增量拉動轉(zhuǎn)為增量存量聯(lián)動……房地產(chǎn)發(fā)展要圍繞老百姓在新發(fā)展階段的多樣化住房需求,，從戶外環(huán)境、適老化,、綠色低碳等方面著力，推動住房建設(shè)品質(zhì)全面升級,。

當(dāng)前,，城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個大城市擴大到全部地級及以上城市,。已有1632個城中村改造項目在各大城市落地。1至10月,，全國已建設(shè)籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬套（間）,；到今年底，可幫助超過1000萬困難群眾改善住房條件,。

積極實施城市更新行動，是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式,、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措,。

系統(tǒng)推進好房子、好小區(qū),、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè),，是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的重心,。2023年，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個,，累計完成投資2.6萬億元,，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)。2024年,，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個,，前10個月已開工5.3萬個。

協(xié)同聯(lián)動,，防止大起大落,，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康,、高質(zhì)量發(fā)展,。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。迎難而上,，主動破局,。按照中央統(tǒng)一部署,，各地各部門正同心協(xié)力,，打好土地、財稅、金融等政策組合拳,，讓這些政策的效果充分顯現(xiàn),。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，將為中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多新動能,，為建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐,。

□新華社北京12月8日電

責(zé)任編輯：王旭偉